不動產法律系列 千奇百怪瑕疵類型能否求償
作者：謝彥安 律師
日前曾有媒體報導，近年買方購屋後，開始會找尋各種以前不曾見過、可謂千奇百怪之瑕疵，例如：簽約後才發現天花板較低、天花板內是樓上的糞管及汙水管、只有電梯沒有樓梯、大樓曾經因颱風淹水、室內廚具有缺件…等等問題，主張因仲介或賣方並未告知，而請求賠償，是否有理？ 
早期東方人一向以合為貴而不喜訟，但近年在受西方影響下，開始有越來越多的民眾認為要以訴訟保障自身權，自然會出現各種新式爭議類型，此為正常民主社會之進程，社會輿論應抱持著開放、客觀的態度來審視此情況，不應視為洪水猛獸。 買方購屋後要求償之對象，分成對仲介及賣方部分，其請求依據及方式也不盡相同，本文主要在探討對賣方求償的部分。 按物之出賣人，對於買受人，應擔保其物無滅失或減少其價值之瑕疵、無滅失或減少其通常效用、或契約預定效用之瑕疵，買賣因物有瑕疵，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。此為民法對於瑕疵求償之規定，亦即，如房屋瑕疵確實會構成價值減少、效用減損等情況，則買方可以向賣方求償。
實務上常遭遇的問題，就在如何認定房屋價值減少或效用減損，例如案例中：天花板內是樓上的糞管及汙水管，如果會發生惡臭，有可能讓人難以居住而效用減損；大樓曾經因颱風淹水，可能因泡水導致房價減損。但一旦賣方否認，買方就要舉證證明，在法院聲請鑑定就是常用的方式。 另外，如果房屋價值或效用減少之程度，無關重要者，是不能視為瑕疵。且買受人於契約成立時，已經知房屋有瑕疵者，賣方則不負擔保之責。像案例中：天花板較低、只有電梯沒有樓梯、室內廚具有缺件等問題，恐屬輕微瑕疵或根本非瑕疵，又如賣方簽約前已經告知該等瑕疵(常見賣方於不動產現況說明書加註者)，買方皆不能再為求償，須特別注意。
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新聞提供：房地王-新屋建案在地網 http://housetube.tw
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